Labelverplichting bij combinatie van functies in bedrijfsmatig vastgoed

In 2023 moet elk kantoor groter dan 100 m2 minimaal energielabel C hebben. Voldoet het pand niet aan de eisen, dan mag het niet meer als kantoor gebruikt worden. Maar hoe zijn de verplichting bij vastgoed waarin verschillende functies zijn gecombineerd?

Verplichtingen bij gecombineerde functies

Arjan Bertelink van SGS Search adviseert NVM leden op het vlak van verduurzaming van gebouwen. Hij krijgt regelmatig vragen over de uitwerking van de label C verplichting bij gebouwen met een combinatie van functies. Onderstaand voorbeeld geeft een beeld van de opgave en verplichtingen op dit vlak.

Makelaar X is bezig met een huurovereenkomst van een groot perceel grond (enkele hectares) met daarop een bedrijfscomplex met veel productieruimten, magazijnen en ook enkele kantoren.

Bij de ingang van het complex staat een “hoofdkantoor” van drietal bouwlagen. De gebouwen dateren vanuit het midden van de vorige eeuw.

Er wordt gestreefd naar een triple net overeenkomst. De huurprijs wordt berekend a.d.h.v. de grondwaarde, de gebouwen hebben voor verhuurder geen waarde. Bij beeindiging van de bedrijfsactiviteiten zal het terrein herontwikkeld worden.

De makelaar heeft de volgende vragen:

• Zijn de gebouwen die bestemd zijn voor het bedrijfsmatig bewerken of opslaan van materialen labelplichtig?
• Is een energielabel verplicht voor kantoren waar het treffen van energiezuinige maatregelen niet rendabel is omdat deze niet binnen 10 jaar kunnen worden terug verdiend?
• Er werken een kleine 100 mensen, is dat een “voorwaarde” voor een label?

De vraag is best complex. Het is daarom goed om de drie verschillende aandachtspunten in deze vraag even uit elkaar te trekken.   

• Voor de labelplichtige gebruiksfuncties, waaronder kantoorruimte dient een Energielabel te worden overhandigd bij een transactie. Onder een transactie wordt verstaan koop, huur of grootschalige renovatie. Deze verplichting geldt voor gebouwen met een labelplichtige gebruiksfunctie > 50m² en geldt al vanaf 2008. Een uitzondering daarop is een onteigening en daaropvolgende sloop binnen twee jaar (art. 17).  
• Artikel 2.2. BEG  (d) betreft gebouwen met een industriële gebruiksfunctie of een overige functie waarbij bedoelt wordt, een productie, - op- en overslagruimte, tuinkas etc.  Hiervoor geldt geen labelplicht.
• Er geldt een C- label verplichting bij kantoorgebouwen. Dit betreffen kantoren en ruimten met een kantoorfunctie > 100m². Sommige kantoorgebouwen zijn via een hardheidsclausule hierop uitgezonderd. Deze hardheidsclausule houdt in dat er een uitzondering geldt als de te treffen maatregelen om energielabel C te halen een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar.  In dat geval zijn maatregelen met een terugverdientijd korter dan 10 jaar voldoende. Dit moet via een maatwerkadvies inzichtelijk worden gemaakt.

Concluderend kan gesteld worden dat er hier – voor sommige bouwdelen - sprake is van een kantoorgebouw of kantoorruimten. Hiervoor geldt een labelplicht bij de verkoop of verhuur. Er vindt hier een tenslotte een transactie plaats. (huurovereenkomst). En als de kantoorgebouwen op 1 januari 2023 nog in gebruik zijn (gebruikt gaan worden) zullen deze moeten voldoen aan de label C verplichting., tenzij deze binnen twee jaar worden gesloopt.