Kantoor- en bedrijfsruimte in de Drechtsteden

Eind december 2021 verschenen de derde Monitor Bedrijfsruimtemarkt Drechtsteden en Monitor Kantorenmarkt Drechtsteden. In opdracht van de Drechtsteden onderzocht het Onderzoekcentrum Drechtsteden (OCD) hoe de markt voor bedrijfs- en kantoorruimte in de regio zich in de afgelopen vier jaar heeft ontwikkeld. Ook Waltmann Bedrijfshuisvesting heeft hieraan een bijdrage geleverd. Hans van Andel over de ontwikkelingen.

Hoe staat de kantorenmarkt ervoor?

“De ontwikkeling van de kantorenmarkt is de afgelopen jaren sterk in positieve zin veranderd. Na een flinke dip en slechte opname zit de markt weer in de lift. Wat je merkt is dat er na de fi nanciële crisis op dit moment minder kantoorruimte leeg is en als aanbod in de markt wordt aangeboden. In de afgelopen tien jaar zijn vele kantoorgebouwen aan de markt onttrokken. Dit zijn met name de binnenstedelijke kantoorgebouwen. Dermate veel dat er nu weinig tot geen dergelijk aanbod voor moderne kantoorruimte in die markt aanwezig is. Terwijl de meeste vraag juist nu naar binnenstedelijke kantoorruimte is.”

Waarom is binnenstedelijke kantoorruimte gewenst?

“Vanwege contact met de woonomgeving, afstand tot de winkels en winkelgebieden, recreëren, ontspanning en horecafaciliteiten. De kantoorgebouwen die buiten het binnenstedelijke gebied liggen, zijn te afgelegen en kennen weinig omliggende voorzieningen.” 

Wat doet de markt op dit moment?

“De afgelopen drie jaar is de kantoorruimtemarkt verkleind. De vraag neemt vooral het laatste jaar weer toe voor wat betreft het eigen gebruik. De vraag naar een goed kantoorgebouw dat voldoet aan de eisen van nu is groter dan het aanbod. De nieuwbouw kantoorruimte wordt goed verkocht voor toch wel hoge koopsommen. Deze hoge koopsommen zijn het gevolg van hoge bouwkosten, klimaatinstallaties, schaarste van materialen en het voldoen aan de duurzaamheidseisen. Bestaande kantoorruimte is veelal lastig te verhuren of te verkopen omdat deze ruimten niet volledig voldoen aan de regels die vanaf 2023 gelden. Dan moet een zelfstandige kantoorruimte voldoen aan minimaal een energielabel C en vanaf 2030 aan minimaal een energielabel A. Tevens voldoen de inrichting of het materiaal gebruik ook niet meer aan de eisen die op dit moment door de markt worden gesteld.”

Heeft het thuiswerken invloed op de vraag?

''Ondanks dat het thuiswerken een enorme vlucht nam tijdens de pandemie zie je nog geen afname in de te wensen kantooroppervlakte. En ondanks de toenemende digitalisering is de benodigde en gevraagde kantooroppervlakte zelfs meer dan de coronaperiode. Dit komt omdat de medewerkers meer werk-en ontspanningsruimte in een kantoorgebouw willen. Het zogenoemde thuisgevoel moet ook op de werkplek aanwezig zijn. De markt vraagt om moderne kantoorruimte met interne ontspanningsvoorzieningen of externe in de directe omgeving. Ook goede klimaat- en ventilatie-installaties zijn gewild. Men is bereid hiervoor meer te betalen dan voor gebouwen die gedateerd en goedkoper worden aangeboden.''

Wat is er nodig voor meer beweging in de kantorenmarkt?

''Een combinatie van multi-bestemming zorgt voor levendigheid. Wonen, werken, horeca, ontspanning en winkelen is de toekomst. Daar hoort ook een goede bereikbaarheid bij. Kantoorgebouwen in de buitengebieden, bedrijfsterreinen en kantorenparken die gedateerd en moeilijk zijn in te vullen en of te gebruiken, zijn goed te transformeren naar moderne en hedendaagse kantoorgebouwen. Dit vraagt een goede samenwerking tussen eigenaren en ontwikkelaars. Je kunt het cascoskelet behouden, de schil moderniseren en invullen maar deze tijd met een gunstig energielabel dat minimaal label A moet zijn. Zie ook project xentraal 3 in Sliedrecht.''

Wat is het verschil tussen de kantoren- en bedrijfsruimte markt?

''De bedrijfsruimte markt is onderhevig aan veranderingen,'' zo vervolgt Hans. ''De afgelopen jaren heeft de bedrijfsruimtemarkt zich sterk in positieve zin ontwikkeld binnen de Drechtsteden. Zeker de laatste twee jaar is er zo'n grote afname geweest dat er zelfs vormen van schaarste ontstaan. De vraag is groter dan het aanbod.'' 

Waar ligt de oorzaak van die mogelijke schaarste?

''De markt voor online verkopen groeit en doet de vraag naar bedrijfsruimte toenemen. Met name in de Drechtsteden waar veel mkb-ondernemingen zijn gevestigd, is het aanbod in de afmetingen tussen de 50 en 500 - 750 m2 bedrijfsruimte in combinatie met een kleinschalige kantoorruimte hoog. Naast het aanbod is hier ook de meeste vraag naar. De bekende bedrijfsverzamelgebouwen zijn nog steeds niet aan hun einde gekomen. Zij bieden nog steeds de gewenste afmetingen die de markt vraagt. Al denken gemeente daar helaas soms anders over. Voor deze afmetingen is het financieel onhaalbaar om een volledig zelfstandig gebouw te ontwikkelen. Die verschillende afmetingen geven beweging en zijn er meer verhuizingen in verschillende oppervlakten mogelijk dan voorheen in de Drechtsteden.''

Is er nog voldoende ruimte in de Drechtsteden?

De ontwikkeling van Distriparl en Dordtse Kil IV heeft voor toename gezorgd in het grote segmenet. In de omliggende gemeenten was en is er nauwelijks dergelijke bedrijfsruimte beschikbaar. De centrale ligging van de Drechtsteden heeft gezorgd voor een positieve ontwikkeling. De huidige markt biedt nu geen onderscheid in type bedrijfsruimte. Of het bestaand is of nieuw. Er is voor elk wat wils. De markt heeft berijfsruimte nodig. We moeten goed kijken of en hoe er aan deze vraag kan worden voldaan. De prijzen in de bedrijfsruimte markt hebben een grote ontwikkeling doorgemaakt. De huurprijzen voor bedrijfsruimte liggen nu tussen de €40,- en €90,- per m2 per jaar exclusief BTW. Afhankelijk van het opleveringsniveau of bestaande of nieuwbouw.