De vooruitziende blik van een huurder

'Regeren is vooruitzien’, is een bekend gezegde dat niet alleen opgeld doet voor politici. Ook voor ondernemers is een vooruitziende blik op de toekomst onmisbaar. Maar zonder een glazen bol is het moeilijk om te weten hoe de wereld over een jaar, over vijf jaar of over tien jaar draait. Laat staan dat je als ondernemer weet of je dan nog over voldoende, of misschien juist wel teveel, vierkante meters beschikt. En wat als dat niet het geval is?

Voor kantoorruimte, een loods of praktijkruimte, is de looptijd van de huur niet wettelijk bepaald en geldt volledige contractsvrijheid voor partijen. Dat is anders voor winkel- en horecabedrijfsruimte; daar geldt het beginsel van 5 + 5 jaar vanuit de grondgedachte dat investeringen in tien jaar afgeschreven moeten kunnen worden. Maar die regel is – anders dan sommige ondernemers denken – niet in beton gegoten. Afwijkingen van het wettelijk huurrecht zijn namelijk toegestaan, mits deze afspraken ten gunste van de huurder zijn. Of daarvan sprake is, moet per geval beoordeeld worden. Maar ook afspraken in het nadeel van de huurder zijn geldig, mits deze zijn goedgekeurd door de kantonrechter.

Het is verder zonder meer toegestaan om een huurovereenkomst voor de duur van maximaal twee jaar aan te gaan, zonder dat de huurder zich op huurbescherming kan beroepen. Dus als de verhuurder het eerst eens wil aanzien met een nieuwe huurder of ingeval de huurder zich niet gelijk voor lange tijd wil vastleggen, dan is dit een prima ‘proefperiode’.

Als een verhuurder de ruimte per se voor een langere periode wil verhuren, dan kan de huurder bedingen dat hij het gehuurde geheel of gedeeltelijk mag onderverhuren. De (hoofd)huurder krijgt dan een dubbele pet op en er ontstaat een zelfstandige huurovereenkomst tussen hem en de onderhuurder. Dan is het wel oppassen dat die pet niet gaat knellen, bijvoorbeeld omdat de onderhuurovereenkomst een langere duur heeft dan de hoofdhuurovereenkomst. Of omdat de (hoofd)huurder bepaalde verplichtingen of verboden niet één op één aan zijn (onder)huurder heeft opgelegd. De onderhuurder heeft overigens geen positie ten opzichte van de hoofdverhuurder, zodat de onderhuurder zich niet op zijn huurrechten kan beroepen ten opzichte van de hoofdverhuurder. Met andere woorden: als de hoofdhuurovereenkomst eindigt, staat ook de onderhuurder op straat. Overigens niet per se met lege handen, want in bepaalde gevallen zal de onderverhuurder hem een schadevergoeding moeten betalen.

Een andere geruststelling voor de huurder om toch een langdurige huurrelatie aan te gaan, zonder dat deze een blok aan het been wordt, is zijn recht op indeplaatsstelling. Ingeval van winkel- en horecaruimte biedt de wet de huurder de mogelijkheid om bij overdracht van het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf - zelfs tegen de wil van de verhuurder in - een contract overname te realiseren. Kortom, die glazen bol heeft een ondernemer helemaal niet nodig. Wel een goed huurcontract!

Joke Mikes